3月9日，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議舉行民生主題記者會(huì)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，要把2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都納入城市更新的改造范圍，因地制宜實(shí)施改造，同時(shí)鼓勵(lì)地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
消息一出，網(wǎng)上立馬炸開(kāi)了鍋。好多人都在歡呼，這簡(jiǎn)直就是咱老百姓的福音吶！
3月9日，十四屆全國(guó)人大三次會(huì)議在北京舉行記者會(huì)。新京報(bào)記者 薛珺 攝
不是“小修補(bǔ)”，而是“大換血”
2000年以前建成的老舊小區(qū)，普遍存在設(shè)施老化、功能不全、環(huán)境較差等問(wèn)題，如管道老化、道路破損、停車位不足、缺乏適老化設(shè)施等，嚴(yán)重影響居民的生活質(zhì)量。
這些年，政府在老舊小區(qū)改造上花費(fèi)不少心思。自2019年中央部署實(shí)施城市更新以來(lái)，全國(guó)已累計(jì)開(kāi)工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬(wàn)個(gè)，惠及1.2億居民；加裝電梯超過(guò)13萬(wàn)部，增加停車位380萬(wàn)個(gè)，增設(shè)養(yǎng)老、托育設(shè)施近8萬(wàn)個(gè)。
長(zhǎng)沙市雨花區(qū)民航108院小區(qū)提質(zhì)改造煥新顏。湖南日?qǐng)?bào)全媒體記者 田超 攝
多年的努力，為此次全面推進(jìn)2000年以前老舊小區(qū)改造奠定了良好基礎(chǔ)。侃財(cái)君梳理政策發(fā)現(xiàn)，與以往“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”的老舊小區(qū)改造有所不同，這次是國(guó)家首次明確將老舊小區(qū)納入城市更新體系，背后釋放三大信號(hào)：
1. 改造升級(jí)：從“刷墻鋪路”轉(zhuǎn)向電梯加裝、智慧社區(qū)、適老化改造等深度更新。
2. 資金破局：中央財(cái)政補(bǔ)貼+地方政府專項(xiàng)債+社會(huì)資本參與，破解“錢從哪來(lái)”難題。
3. 權(quán)益保障：明確居民“全程參與權(quán)”，改造方案需經(jīng)業(yè)主雙2/3表決通過(guò)（避免“被代表”）。
可見(jiàn)，這次老舊小區(qū)改造，可不是“小修補(bǔ)”，或?qū)ⅰ按髶Q血”。
湖南1700個(gè)老舊小區(qū)今年將改造
“以前都是泥巴路，一到雨天，雨水排不出去就會(huì)漲到我家里來(lái)。改造之后，不僅沒(méi)積水了，環(huán)境也好了。”聊到小區(qū)改造的變化，湘潭市雨湖區(qū)云塘街道萬(wàn)新社區(qū)寧家圍子的居民馮艷華忍不住點(diǎn)贊。
寧家圍子因建成年代較久，小區(qū)設(shè)施老化，特別是一到下雨天，積水、內(nèi)澇、下水道堵塞等情況嚴(yán)重。湘潭市住建局將該片區(qū)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目納入省級(jí)重點(diǎn)民生實(shí)事，采用片區(qū)聯(lián)動(dòng)、整體規(guī)劃策略，融入海綿城市、綠色生態(tài)等理念，統(tǒng)籌推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、交通網(wǎng)絡(luò)、人居環(huán)境等更新改造。
改造后的寧家圍子，籃球場(chǎng)等配套設(shè)施完善。圖源：湘潭在線
2024年，湖南鋪排5357個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，完成投資94億元，惠及居民68.3萬(wàn)戶，完成既有住宅加裝電梯1135部。從涂刷外立面、改造管路，到加裝電梯，城市更新從“面子”深入到“里子”，一大批老百姓的家園得以幸福升級(jí)。
前不久，侃財(cái)君從湖南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上了解到，湖南將加快老舊小區(qū)改造，今年計(jì)劃全面完成2000年底前建成的老舊小區(qū)改造任務(wù)，總計(jì)1700個(gè)重點(diǎn)民生實(shí)事項(xiàng)目。
隨著國(guó)家明確表態(tài)，各地必然會(huì)迅速行動(dòng)起來(lái)，制定具體的實(shí)施方案和計(jì)劃，將政策逐步落地。可以預(yù)見(jiàn)，在接下來(lái)的時(shí)間里，湖南也將圍繞 2000 年以前的老舊小區(qū)改造展開(kāi)一系列工作。
老舊小區(qū)的投資價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)
老舊小區(qū)的改造大規(guī)模鋪開(kāi)，改善了居住品質(zhì)的同時(shí)，也讓部分小區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值開(kāi)始飆升。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，北京、上海完成改造的老舊小區(qū)二手房溢價(jià)率達(dá)周邊次新盤的85%以上。在長(zhǎng)沙，靠近湘雅醫(yī)院的文昌閣片區(qū)改造后，周邊租金三個(gè)月上漲18%。
不僅如此，有關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，加裝電梯的房源價(jià)格普遍上漲25%左右。外立面翻新后，二手房成交速度加快，停車設(shè)施改造到位后，租金也跟著上漲。
湖南道縣人民醫(yī)院家屬房老舊小區(qū)，工人安裝電梯。何紅福 攝
這時(shí)，就有人要問(wèn)了：“如果真是這樣，是不是不該急著把手里的老舊小區(qū)賣掉？”對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，侃財(cái)君認(rèn)為，目前恐怕難有答案。
但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“老破小”整體房?jī)r(jià)或?qū)⒈３制椒€(wěn)。“改造提升的是居住價(jià)值，而非投資屬性。”湖南中原地產(chǎn)研究院有關(guān)負(fù)責(zé)人分析，老舊小區(qū)價(jià)格能否逆襲，還有一個(gè)關(guān)鍵因素——地段，只有核心城區(qū)的老舊小區(qū)，才更加凸顯“居住+資產(chǎn)”的雙重價(jià)值。
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